الإيجارات غير السكنية مجددًا أمام الهيئة العامة: اقتراح تعديل قانون عالق أمام المجلس الدستوري

يوم الاثنين المقبل، تنعقد الهيئة العامّة لمجلس النواب للنظر في عدد من مقترحات القوانين، منها اقتراح القانون الرامي إلى تعديل بعض أحكام القانون رقم 11 الصادر في تاريخ 12/6/2025 (الإيجارات غير السكنية). وعملًا بدوره في تزويد الرأي العامّ بالنصوص الواردة على جدول أعمال الجلسة التشريعية والتعليق على مضمونها، ينشر "المرصد البرلمانيّ" اقتراح القانون المذكور كما عدّلته لجنة الإدارة والعدل في 24/6/2025، مع تعليقه عليه. 

وقد تقدّم بالاقتراح النائب جورج عدوان في تاريخ 23/6/2025، باعتبار أن واقع الإيجارات غير السكنيّة يتطلب وضع قانون يراعي ويوازن بين حقوق ومصالح طرفيْ العقود. وفي معرض تبرير اقتراح تعديل قانون الإيجارات للأماكن غير السكنية، تبرز الأسباب الموجبة مجموعة من الاعتبارات التي تمّ تعديل القانون على أساسها. أهم هذه الأسباب، الآتية:

• أولًا، ينطلق الاقتراح من أن قوانين الإيجارات غير السكنية، لا سيّما تلك التي تنظّم العقود المبرمة قبل 23 تموز 1992، كانت ولا تزال حلولًا استثنائية ومؤقتة، ريثما يصدر قانون جديد يُعيد التوازن إلى العلاقة التعاقدية على غرار ما جرى في الإيجارات السكنية (قانون 2014 والمعدل في 2017). إذ أنّ الاختلال الواضح في هذه العقود القديمة يمسّ شريحة واسعة من المتعاقدين، ويستوجب تصحيحًا تدريجيًا قبل الانتقال الكامل إلى حرية التعاقد.
• ثانيًا، يشدّد الاقتراح على أن الطبيعة القانونية لعقود إيجار الأماكن غير السكنية، بخاصة تلك المرتبطة بالمؤسسات التجارية أو بأشخاص القانون العام، تستوجب مقاربةً قانونيةً مغايرةً لما هو معتمد في الإيجارات السكنية، نظرًا لما لها من تبعات مباشرة على النشاط الاقتصادي وعلى استمرارية الإدارات العامة والخدمات العامة. وبالتالي، رفع الاقتراح المدة الزمنية لتحرير العقود من أربع سنوات إلى خمس سنوات على الأقل، تبعًا لنوع العقد وتاريخه. كما لحظ مدّة أطول للعقود المرتبطة بالمؤسسات التجارية (ست أو سبع سنوات) طبقا للسنوات التي تمّ فيها التفرّغ عن المؤسسة التجارية أو إبرام العقد المتعلّق بها، وخصّص مدة أقصاها ثماني سنوات لتحرير العقود المرتبطة بأشخاص القانون العامّ والمؤسسات المرتبطة بمهنة حرّة منظّمة. وقد ألغى الاقتراح خيار المالك بين المطالبة بحقّ الزيادات التدريجيّة وعدم المطالبة بها، تجنبًا لعدم تحرير العقود وإفساحًا في المجال أمام المستأجرين لانتقال هادئ إلى مأجور آخر مع مراعاة حقّ تعديل البدلات بما يضمن الانتفاع الفعلي.
• ثالثًا، يلفت الاقتراح إلى أنه يسعى إلى تحقيق توازن عادل بين الطرفين، إذ خفّض بدل المثل من 8% إلى 5% ويراعي بدل المثل المعتمد في الإيجارات السكنية (4%)، مع احترام الفارق بين الطبيعتين السكنية والتجارية.
• أخيرًا، ينبّه الاقتراح إلى أن إبقاء القانون النافذ على حاله، من دون تعديله، يُفاقم الضرر أكثر، ولا سيّما وأنّه لم يراع في أحكامه ارتباط الإيجارات بالمؤسسة التجارية.

واللافت أن الأسباب الموجبة لعجلة الاقتراح، المقدّم من رئيس لجنة الإدارة والعدل، أكّدت أنّ لجنة الادارة والعدل أقرّت بغالبية اعضائها التعديلات الواردة فيه، على الرغم من أنّ اللجنة عقدت جلسة لمناقشته في اليوم التالي لتقديمه. 

وللتذكير، إن أبرز ما نصّ عليه قانون تحرير الايجارات غير السكنيّة، هو تحرير العقود القديمة (ما قبل 23/7/1992) بعد 4 سنوات، على أن يتمّ رفع البدلات تدريجيّا خلال هذه الفترة حتى تصل إلى 8% من قيمة المأجور. وقد منح القانون المالك إمكانية تقصير فترة التّمديد إلى سنتين في حال تنازله عن حقّه بالزّيادات التّدريجية. ويلحظ أنّ هذه العقود تشمل مجمل عقود الإيجار لممارسة التجارة أو الصناعة أو أيّ مهنة حرّة منظّمة بقانون أو مهنة حرفيّة أو أيّ نشاط آخر غير سكني. كما يلحظ القانون إمكانية استرداد المأجور قبل انتهاء المدة في حالات معينة مقابل تعويض يصل إلى 15% من القيمة البيعية للمأجور.

وتجدر الإشارة بداية، إلى المسار المتعرّج الذي سلكه قانون الإيجارات غير السكنية في العامين الأخيريْن وبالفوضى التشريعية التي ترافقت معه، بعد أنّ أقرّه مجلس النواب في جلسته التشريعيّة المنعقدة في 14/15 كانون الأول 2023. ومن دون الرجوع إلى تفاصيل هذا المسار المتعرج، نكتفي هنا بالتذكير أن القانون صدر عن رئيس الجمهورية في تاريخ 5/6/2025 وهو اليوم محل طعن من أكثر من 10 نواب وهو طعن ما يزال عالقاً أمام المجلس الدستوري.  

وعليه، يستدعي الاقتراح الملاحظات الآتية:

1. اقتراح يعدّل قانونا محل طعن ما يزال عالقا أمام المجلس الدستوري

بادئ ذي بدء، وكما جرى تبيانه أعلاه، تم الطعن في قانون تحرير الإيجارات غير السكنية موضوع الاقتراح التعديلي مجددًا أمام المجلس الدستوري في 23/6/2025.   

وعليه، وتجنبا لمزيد من البلبلة حول هذا القانون مع ما يثيره ذلك من هواجس وخيبات، فإن الحكمة في ممارسة التشريع تستوجب انتظار القرار النهائي للمجلس الدستوري بشأن الطعن المذكور قبل مناقشة أي تعديلات عليه في الهيئة العامة للمجلس النيابي. إذ كيف يمكن تصور تعديل أحكام قانون قد يتم إبطالها كليا أو جزئيا؟ ثم ألا يفترض التكامل بين مؤسسات الدولة انتظار قرار المجلس الدستوري وما قد يراه قواعد ملزمة دستوريا في أي تشريع من هذا النوع؟

2. السرعة التشريعية: تساؤلات حول المنهجية وغياب التشاركية

لعلّ أوّل ما يلفت النظر في مسار الاقتراح هو السرعة الفائقة التي أُقر بها داخل لجنة الإدارة والعدل. إذ لم تمضِ سوى 24 ساعة بين تقديم الاقتراح وتبنّيه بحرفيّته من قبل اللجنة، علمًا أن المرصد البرلماني قد أخذ علمًا بحصول نقاشات حادّة حول الاقتراح في اللجنة. وتتعزّز هذه التساؤلات على ضوء غياب الاقتراح عن جدول أعمال لجنة الإدارة والعدل المُعلن عنه، وغياب أيّ ذكر حول النقاشات المرتبطة فيه في محضر الجلسة المنشور على موقع مجلس النواب. 

هذه العجلة تُثير تساؤلات مشروعة حول مدى جديّة دراسة اقتراح قانون بهذه الأهميّة ورغم مفاعيله الاجتماعية الواسعة ونظرا للوقت المطلوب لإيجاد التوازن الصحيح بين حقوق الطرفين، وتأمين مشاركة الجهات المعنية كافة، بالأخصّ المالكين والمستأجرين، في نقاشه. وهي الملاحظة التي أثارها "المرصد البرلماني" سابقا في معرض تعليقه على صياغة اقتراح القانون عام 2022 قبل إقراره.

3. اقتراح يخلو من أي معطيات رقمية حول عدد العقود المشمولة به

من جهة ثالثة، نسجّل أن الاقتراح، على غرار القانون المطلوب تعديله، يخلو من أيّ معطيات رقمية بشأن عدد العقود المشمولة به أو ماهيتها أو وضعية المالكين وتحديدا إذا كانوا من المالكين القدامى أو المالكين الجدد الذين اشتروا المآجير المعنية ببدلات متدنية باعتبارها مثقلة بعبء الإجارة القديمة، وبخاصة عقود الإيجار التي تستفيد منها الدولة وإداراتها العامة، والتي يشكل استمرارها شرطا لاستمرار المرافق العامة التي تديرها. وهو ما تشير إليه الأسباب الموجبة للاقتراح. وفيما يسعى الاقتراح ولو بدرجة معينة إلى حماية أصحاب المؤسسات التجارية وأشخاص القانون العام والمهن الحرّة المنظمة بقانون، إلّا أنّه لم يتضمن أيّ دراسة واقعية مسبقة حول تداعيات القانون وتأثيرات تطبيقه على الواقع الاجتماعي والاقتصادي. وعليه، تبدو التعديلات على مدّة تمديد الإيجار الواردة في الاقتراح بمثابة أفكار أو تطلعات عامة لم يبذل النواب أيّ جهد في تطبيق مدى ملاءمتها مع الواقع، ولا في تبرير اختيار هذه المدّة أم ذاك لفئات العقود. وهذا ما ينقلنا إلى الملاحظة الرابعة. 

4. عدم تمكين المؤسسات التجارية من الاستمرار في إشغال المآجير بشروط

نذكّر أوّلًا أنّ أحكام قانون إيجارات الأماكن غير السكنيّة تنطبق على جميع عقود إيجار العقارات المبنيّة المعقودة والمنتهية مدتها الأصلية قبل 23/7/1992، وتعتبر أماكن غير سكنيّة تلك المؤجّرة لممارسة التجارة أو الصناعة أو أي مهنة حرّة منظّمة بقانون أو مهنة حرفيّة أو أي نشاط آخر غير سكني.

ومن أبرز التعديلات التي وردت في الاقتراح الجديد، المادة الثالثة التي أعادت هيكلة مدّة التمديد لعقود الإيجارات القديمة وغير السكنية، مقسّمة إياها إلى فئات وفقاً لطبيعة العقد وتاريخ توقيعه. وهي تنصّ على ما يلي:

• تمديد حتى 5 سنوات لعقود ما قبل 1992،
• حتى 6 سنوات لعقود المؤسسات التجارية المبرمة قبل 10 سنوات من نشر قانون الايجارات للأماكن غير السكنية (أي قبل 12/6/2025)،
• حتى 7 سنوات لعقود المؤسسات التجارية المبرمة خلال العشر سنوات السابقة لنشر قانون الايجارات للأماكن غير السكنية،
• حتى 8 سنوات لعقود إيجار الأبنية التي يشغلها أشخاص القانون العام وعقود إيجار المؤسسات التجارية العائدة لمهن حرّة منظمة بقانون (كمهنة الصيدلة).

وعند انتهاء هذه المدّة تصبح الإجارة حرّة وخاضعة لإرادة المتعاقدين، على أن يتم رفع البدلات تدريجيّا خلال هذه الفترات حتى تصل إلى قيمة بدل المثل (5% من قيمة المأجور في حالته الحاضرة في ما لو كان خالياً).

وبداية، وإذ يسجلّ للاقتراح معالجة الخلل المرتبط بعدم إعطاء القانون الحالي أيّة أولوية لأصحاب المؤسسات في الحفاظ على أحد أبرز عناصرها وهو موقعها، وهو أحدّ أسباب ردّ القانون من قبل الحكومة عام 2024. فقد أخذ الاقتراح بحقّ المستأجر القديم في الحفاظ على المأجور لحاجات نشاطه الاقتصادي، وبخاصة في الحالات التي يشكل فيها موقع المأجور عنصرا من عناصر مؤسسته التجارية، ولكنه فعل ذلك من خلال منحه مدّة تمديد أطول من غيرها من العقود وأقصاها 8 سنوات. 

إلّا أنّ الاقتراح عاد وأغفل حقّ المستأجرّ في البقاء في المأجور، مقابل تسديد بدل عادل بفعل ارتباط أحد أهم عناصر المؤسسة التجارية بموقعها. وتتعزز هذه الهواجس فيما يخصّ عقود إيجار المؤسسات التجارية العائدة لمهن حرّة منظمة بقانون، مثل الصيدليات، التي يرتبط موقعها بالترخيص الممنوح لها. فبحسب قانون تنظيم مهنة الصيدلة، تصدر وزارة الصحّة تراخيص بفتح صيدلية، على أنّ "لا يرخص بفتح صيدليات في مدينتي بيروت وطرابلس إلا بمعدل صيدلية واحدة لكل سبعة آلاف من السكان، وفي مدينتي صيدا وزحلة إلّا بمعدل صيدلية واحدة لكل خمسة الاف، شرط أن يكون بين صيدلية وأخرى مسافة مئتيْ متر على الأقل"، أمّا بالنسبة للمناطق الأخرى فتقسم الى دوائر، ولا يرخص يفتح صيدليات فيها إلّا "بمعدل صيدلية واحدة لكل دائرة". وعليه، إذا أخذنا بمثل الصيدلية، فتعتبر خسارة عنصر الموقع، أمرًا قد يؤدي إلى خسارة ترخيص فتحها من الأساس. وهو ما يستدعي مراجعة مضمون القانون في اتجاه حماية حقوق هذه الفئة من المستأجرين، عبر ضمان حقّهم في الحفاظ على الإيجار، مقابل تسديد بدل عادل للمالكين، وهو الأمر الذي لا يتحقق بمجرد إطالة مدّة التمديد.

5. تعزيز للاستقرار أم فتح باب للنزاعات القضائية؟

من جهة أخرى، يُلحظ أنّ الاقتراح اعتمد معياراً آخر لتمديد الاجارة، بحيث تمدد لمدّة 8 سنوات إجارة الأماكن غير السكنيّة التي تتخطى مساحة المأجور فيها 500 م²، والتي يكون المستأجر فيها قد تحمّل عن المالك المؤجّر تكاليف ونفقات هي، بطبيعتها، على عاتق المالك، ولا سيما منها: أعمال إعادة البناء ومعالجة التلف والترميم والإصلاحات الهيكليّة وصيانة الواجهات والأقسام المشتركة وإضافة المساحات بعلم المالك. ويفتح هذا المعيار بابا أمام تمييز غير مبرّر بين المستأجرين من عدّة زوايا. فهذا التمديد الاستثنائي المرتبط بحجم العقار وبالنفقات التي تحمّلها المستأجر، قد يكرّس واقعًا تفضيليًا لصالح كبار المستثمرين والمؤسسات الكبيرة والمصارف على حساب صغار المهنيين. كما أنّه ومن جهة أخرى، ونظرًا لغموض النصّ حول قيمة النفقات والتكاليف، يفتح بابًا واسعًا للنزاعات القضائية في هذا الشأن، ويثقل القضاء بعدد كبير من الدعاوى. 

ومن هذه الزاوية، يبدو الاقتراح وكأنّه يخالف أحد أهم توجهات التشريع في تحقيق الوئام الاجتماعي، من خلال وضع نصوص غامضة من شأنها تعميق الخلافات بين المستأجرين والمالكين ومعها مضاعفة النزاعات القضائية. ولا نبالغ إذا قلنا أن الاقتراح يأخذ هنا بعدا فتنويا. 

6. عدم التمييز بين المالكين القدامى و"المتعهدين"

لم يعالج الاقتراح أحد أبرز أوجه الخلل في القانون الحالي، وهو الأمر الذي نبهّت إليه "المفكرة القانونية" في تعليقها على القانون عام 2022، وعادت الحكومة وأوردته في أسباب ردّ القانون عام 2024. 

ففي حين تعلن الأسباب الموجبة ضرورة إعادة التوازن إلى طرفيْ العقد وضمان حقوقهم، فإن تغييب أي معطيات أو إحصاءات واقعية في هذا المضمار إنما يؤدي إلى الخلط بين وضعيات مختلفة تماما. فأي تعمّق في واقع الإيجارات القديمة يظهر أنّ ثمّة فارقا كبيرا بين المالكين القدامى الذين عانوا من تأجير ملكيتهم ببدلات متدنية، وبين المتعهدين الذين اشتروا العقارات المعنية بأسعار متدنية لا تتجاوز 50% من قيمتها الحقيقة بحجة أنها مثقلة بأعباء الإجارة القديمة. فهؤلاء المتعهدون لم يعانوا من أي ظلم، لا في الفترة التي سبقت شراء المآجير، ولا بعد ذلك، طالما أن استثمارهم تمّ وهمّ على بيّنة تامّة بالأعباء المترتبة عليها بنتيجة قوانين الإجارة القديمة وبالعائدات المنتظرة منها. ومن هذا المنطلق، يشكل تحرير الإيجارات بالنسبة إلى هؤلاء ليس إنصافا لظلم لم يحصل قط، إنما بالدرجة الأولى إثراء غير مشروع. فبعدما تملك هؤلاء العقارات بنسبة 50 أو 40% من ثمنها، ها هم يحرزون ربحا هائلا (50 إلى 60% من ثمنها) بموجب قانون تحرير الإيجارات غير السكنية. وهنا، تجدر الإشارة إلى أن هذا الربح يتم ليس فقط على حساب المستأجرين الذي فقدوا حق التمديد، إنما قبل كل شيء على حساب المالكين القدامى الذين تفرّغوا لهؤلاء عن عقاراتهم لقاء أثمان متدنّية.

وهذه الاعتبارات إنما تفرض البحث عن نسبة المالكين الجدد من بين مجموع مالكي المآجير الخاضعة للإجارة القديمة (وهي نسبة ما برحت مجهولة بل مغيبة)، على أن يتم التمييز بين هاتين الفئتين في أي معالجة للوضع القائم. وهو الأمر الذي كان يجدر بالاقتراح معالجته. 

7. اقتراح يعجّ بالمخالفات لمبدأ المساواة

أخيرًا، يخلو الاقتراح من أي محاولة لضبط التفاوتات التي قد يُنتجها تطبيقه على فئات مختلفة من المستأجرين والمالكين، بشكل يجعله مخالفًا للمبدأ الدستوري بالمساواة أمام القانون. 

من الأمثلة الفاقعة على الإخلال في المساواة، التمييز لجهة مدة تمديد العقد وفق مساحة المأجور أو الإنفاق عليه أو نشاط المؤسسة أو تاريخ الدخول إليها. هذا التمييز غالبا ما يؤدي إلى منح امتياز للمآجير الكبرى مثل المصارف على حساب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة.